Combien de mois de caution un bailleur peut-il demander au Sénégal ? Pour un bail d'habitation dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 500 000 FCFA, le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 (Journal officiel n° 7605 du 28 février 2023) fixe des règles précises :
- caution plafonnée à 2 mois de loyer maximum ;
- 1 seul mois payable à l'entrée dans les lieux, le reliquat étant étalé sur 12 mois à raison d'1/12 par mois ;
- le loyer ne peut pas être payé d'avance : il est payable à la fin du mois de jouissance ;
- les frais d'agence sont ramenés à la moitié d'un mois de loyer.
Au-dessus de 500 000 FCFA de loyer mensuel, ce plafond ne s'applique pas (on y revient plus bas). Quant au délai de restitution de la caution, le décret n'en fixe aucun — contrairement à ce qu'on lit souvent. Voici, point par point, ce que le texte dit réellement, et comment vous protéger.
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Ce que dit exactement le décret n° 2023-382
Le texte de référence est le décret n° 2023-382 du 24 février 2023, publié au Journal officiel n° 7605 du 28 février 2023. Il remplace les articles 1er et 2 de la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 sur la baisse des loyers.
Un décret qui modifie une loi ? Oui — et c'est régulier : par la décision n° 2/C/2023 du 1ᵉʳ février 2023, le Conseil constitutionnel a jugé que ces dispositions avaient un caractère réglementaire, ce qui a autorisé le Président de la République à les modifier par décret (procédure de « délégalisation » prévue à l'article 76 de la Constitution).
Sur la caution, le texte est très clair. Il dispose que :
« le montant de la caution à verser d'avance, à titre de garantie, ne peut excéder une somme équivalente à deux (02) mois de loyer pour les baux dont les montants sont inférieurs ou égaux à 500 000 francs CFA par mois ; toutefois, seul l'équivalent d'un mois est payable à l'entrée en jouissance. Le reliquat de la caution est étalé sur la location mensuelle pendant douze (12) mois en raison de 1/12ᵉ par mois. »
En synthèse :
| Question | Règle (baux d'habitation ≤ 500 000 FCFA/mois) |
|---|---|
| Plafond de la caution | 2 mois de loyer maximum |
| À payer à l'entrée | 1 mois seulement |
| Le 2ᵉ mois | Étalé sur 12 mois (1/12 ajouté chaque mois au loyer) |
| Loyer payé d'avance | Interdit — loyer payable à la fin du mois de jouissance |
| Frais d'agence / courtage | ½ mois de loyer maximum |
| Délai de restitution | Non fixé par le décret — à prévoir dans le bail |
Concrètement : combien payez-vous à l'entrée ?
Prenons un loyer de 250 000 FCFA/mois à Dakar.
- Caution maximale : 2 mois = 500 000 FCFA.
- Mais à la signature, vous ne versez que 1 mois, soit 250 000 FCFA.
- Le reliquat (250 000 FCFA) est lissé : environ 20 833 FCFA ajoutés au loyer chaque mois pendant 12 mois.
- Frais d'agence : au maximum 125 000 FCFA (½ mois).
- Aucun loyer d'avance : le premier loyer se paie à la fin du premier mois de jouissance.
Entrée dans les lieux : 375 000 FCFA environ. À comparer avec la pratique encore répandue du « 2 mois de caution + 2 mois d'avance + 1 mois d'agence », qui aurait coûté 1 250 000 FCFA — et qui n'est plus conforme aux textes pour ces baux.
Le bailleur peut-il demander des mois de loyer d'avance ?
Non, pas pour ces baux. Le décret le dit sans ambiguïté : « le loyer ne peut être payé à l'avance. Il est payable à la fin du mois de jouissance. »
C'est une distinction essentielle, car dans la pratique tout est souvent mélangé sous le mot « caution » :
- la caution (dépôt de garantie) : une somme versée « à titre de garantie », plafonnée à 2 mois, qui reste due au locataire à la sortie (moins les retenues documentées) ;
- l'avance de loyer : des mois de loyer payés avant d'être dus — désormais exclue pour les baux d'habitation ≤ 500 000 FCFA ;
- les frais d'agence : la rémunération de l'intermédiaire, plafonnée à ½ mois (voir ci-dessous).
Et les frais d'agence ?
C'est l'une des dispositions les moins connues du décret : « les frais liés à la commission d'agence ou de courtage sont ramenés à la moitié d'un mois de loyer pour les baux dont les montants sont inférieurs ou égaux à 500 000 francs CFA. »
Pour un loyer de 200 000 FCFA, les frais d'agence ne peuvent donc pas dépasser 100 000 FCFA. Un mois complet de « frais de dossier » sur ces baux n'est pas conforme au texte.
Loyer supérieur à 500 000 FCFA : que dit le texte ?
Il faut être précis : le plafond de 2 mois est expressément réservé « aux baux dont les montants sont inférieurs ou égaux à 500 000 francs CFA par mois ». Pour les loyers supérieurs, ce texte ne fixe aucun plafond — c'est tout ce que l'on peut affirmer à partir du décret.
Cela ne signifie pas pour autant que « tout est permis » : d'autres règles générales du droit sénégalais peuvent trouver à s'appliquer à ces baux (elles feront l'objet d'une vérification dédiée). Ce qui est certain : le plafond de 2 mois ne couvre pas ces baux, et le montant demandé doit figurer clairement dans le contrat — lisez-le et négociez-le avant de signer. Quant aux baux à usage professionnel ou commercial, ils n'entrent pas dans le champ de cette disposition, réservée aux baux d'habitation : un guide dédié leur sera consacré.
Quand récupère-t-on sa caution ? Ce que le texte ne dit pas
C'est le point sur lequel il faut être honnête, car beaucoup de contenus en ligne affirment qu'il existe un « délai légal » de restitution d'un ou deux mois. Le décret n° 2023-382 ne fixe aucun délai de restitution de la caution. Cette règle des « 2 mois, ramenés à 1 mois si l'état des lieux est conforme » vient en réalité du droit français (loi du 6 juillet 1989), pas du droit sénégalais.
Conséquence pratique : en l'absence de délai fixé par ce texte, c'est votre contrat de bail qui doit organiser la restitution. Trois précautions utiles — à comprendre comme des bonnes pratiques contractuelles, pas des obligations légales :
- Écrivez le délai dans le bail (par exemple : « la caution est restituée dans les X jours suivant la remise des clés, déduction faite des retenues documentées »). Un délai écrit se réclame ; un délai supposé se discute.
- Faites un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, datés et signés, avec photos. Sans état des lieux d'entrée, prouver une dégradation devient très difficile — c'est la parole de l'un contre celle de l'autre.
- Documentez chaque retenue : facture ou devis de réparation, photo de la dégradation, référence à l'état des lieux. Une retenue non documentée est la première source de litige entre bailleurs et locataires — le décret ne réglementant pas la restitution, c'est votre dossier de preuves et votre contrat qui feront la différence.
Si la caution n'est pas restituée malgré le contrat : commencez par une réclamation écrite (avec accusé de réception), puis saisissez la CONAREL — la Commission nationale de régulation des loyers, créée par le décret n° 2023-446 du 1ᵉʳ mars 2023, qui reçoit les réclamations et concilie bailleurs et locataires — et, en dernier recours, le juge.
L'exception méconnue : les bailleurs restés au barème de 2014
L'article 2 du décret contient une exception que presque personne ne cite : « le présent décret ne s'applique pas aux bailleurs qui continuent d'observer les baisses édictées par la loi n° 2014-03 » (l'ancien barème : −29 % pour les loyers < 150 000 FCFA, −14 % entre 150 000 et 500 000, −4 % au-delà), sous réserve d'apporter la preuve du respect de ces baisses.
À la lettre du texte, les dispositions du décret n° 2023-382 ne s'appliqueraient donc pas à un bailleur qui apporte la preuve qu'il continue d'observer les baisses prévues par la loi de 2014. Les règles nouvelles introduites par ce décret sur la caution, l'avance de loyer et les frais d'agence seraient alors également écartées. La portée exacte de cette exception n'a, à notre connaissance, pas encore été précisée par les juridictions : en cas de litige sur ce point précis, faites-vous accompagner.
Dans tous les autres cas — l'immense majorité — ce sont les règles du décret de 2023 (baisses de 15 %, 10 % ou 5 % selon la tranche, caution plafonnée, loyer à terme échu) qui s'appliquent aux baux d'habitation en cours.
Cas pratiques
Cas 1 — Aïssatou loue un appartement à 180 000 FCFA/mois. L'agence demande 2 mois de caution, 2 mois d'avance et 1 mois de frais. Ce n'est pas conforme : caution limitée à 2 mois dont 1 seul à l'entrée (180 000 FCFA), pas d'avance de loyer, frais d'agence plafonnés à 90 000 FCFA. Total correspondant à ces postes : 270 000 FCFA — au lieu des 900 000 demandés.
Cas 2 — Omar loue une villa à 750 000 FCFA/mois. Le plafond du décret ne s'applique pas à ce bail : le montant de la caution sera celui du contrat. Avant de signer, Omar négocie le montant et fait ajouter une clause de restitution : « caution restituée dans les 30 jours suivant l'état des lieux de sortie, déduction faite des retenues documentées ».
Côté bailleur et agence : gérer les cautions proprement
Une caution est une somme que vous devrez rendre. Les litiges naissent presque toujours des mêmes causes : caution encaissée sans trace, état des lieux absent, retenues improvisées à la sortie, restitution oubliée après la résiliation.
La discipline qui protège tout le monde : enregistrer l'encaissement de chaque caution, faire les états des lieux, et au départ du locataire, établir un bilan de sortie — retenues documentées, impayés éventuels déduits, net à restituer — avec un reçu de restitution remis au locataire.
C'est exactement ce que fait Logestimmo : la caution est suivie sur chaque bail (encaissée ou non, état des lieux fait ou non), le tableau de bord vous rappelle les cautions à restituer après une résiliation, le bilan de sortie calcule le net à rendre (les retenues que vous saisissez et documentez, impayés déduits, décaissement tracé en caisse), et un reçu de restitution en PDF est généré pour le locataire.
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FAQ
Combien de mois de caution pour un loyer de 200 000 FCFA ? Au maximum 2 mois (400 000 FCFA), mais un seul mois (200 000 FCFA) est payable à l'entrée ; le reste est étalé sur 12 mois, soit environ 16 667 FCFA par mois en plus du loyer.
Le bailleur peut-il exiger caution + mois d'avance ? Pour un bail d'habitation ≤ 500 000 FCFA/mois : non. La caution est plafonnée (1 seul mois à l'entrée) et le loyer « ne peut être payé à l'avance » — il se paie à la fin du mois de jouissance.
Quand dois-je récupérer ma caution ? Le décret ne fixe aucun délai. Référez-vous à votre bail ; si rien n'y est prévu, réclamez par écrit dès la remise des clés et l'état des lieux de sortie, puis saisissez la CONAREL en cas de blocage.
La caution peut-elle payer le dernier mois de loyer ? Le texte la qualifie de somme versée « à titre de garantie » : elle a vocation à couvrir le bailleur (dégradations, sommes dues), pas à remplacer le dernier loyer. Utiliser la caution comme dernier mois prive le bailleur de sa garantie — si les parties l'acceptent, mieux vaut le formaliser par écrit.
Quel est le plafond au-dessus de 500 000 FCFA de loyer ? Le décret ne fixe pas de plafond pour ces baux — c'est tout ce que ce texte permet d'affirmer. Vérifiez ce que prévoit votre bail, négociez le montant avant de signer, et faites écrire les modalités de restitution.
Qui saisir en cas d'abus (caution excessive, avance exigée) ? La CONAREL (créée par le décret n° 2023-446), compétente pour recevoir les réclamations et concilier bailleurs et locataires, puis le juge si la conciliation échoue.
Sources
- Décret n° 2023-382 du 24 février 2023 modifiant la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée — Journal officiel de la République du Sénégal, n° 7605 (numéro spécial) du 28 février 2023, pp. 239-240 (texte intégral consulté).
- Loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée (texte intégral consulté — Assemblée nationale ; son article 3 renvoie, pour les sanctions, à la loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite des loyers).
- Décision n° 2/C/2023 du Conseil constitutionnel du 1ᵉʳ février 2023 (délégalisation des articles 1ᵉʳ et 2 de la loi n° 2014-03), visée par le décret n° 2023-382.
- Décret n° 2023-446 du 1ᵉʳ mars 2023 portant création de la Commission nationale de régulation des loyers (CONAREL).
Les textes officiels font foi ; en cas de litige, appuyez-vous sur la version publiée au Journal officiel. Cet article d'information ne constitue pas un conseil juridique individualisé.
