Quelle loi encadre la location au Sénégal, et est-elle toujours en vigueur ? Le cadre repose sur plusieurs textes complémentaires : la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 relative à la baisse des loyers (qui a imposé la surface corrigée comme référence de fixation des loyers), le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 sur la baisse et l'encadrement des loyers d'habitation (en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2023, avec la CONAREL comme organe de régulation), et le nouveau Code de l'urbanisme (loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023, publiée au Journal officiel en janvier 2024). Ces textes s'appliquent toujours : en 2026, c'est ce cadre qui régit vos baux, vos loyers et votre caution. Ce guide fait le point, question par question.
Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, voici tout ce qu'il faut savoir pour rester en conformité et éviter les litiges.
Que prévoit le décret sur la baisse et l'encadrement des loyers ?
Bien que le décret n° 2023-382 date du 24 février 2023 (en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2023), son application reste au cœur des contrôles. La Commission Nationale de Régulation du Loyer (CONAREL), créée par le décret n° 2023-446, veille au grain : locataire comme bailleur peuvent la saisir en cas de litige sur le montant du loyer.
Les taux de réduction obligatoires
Pour rappel, le décret impose les baisses suivantes sur les loyers d'habitation non calculés d'après la surface corrigée :
- -15% pour les loyers inférieurs ou égaux à 300 000 FCFA.
- -10% pour les loyers compris entre 300 001 FCFA et 500 000 FCFA.
- -5% pour les loyers supérieurs à 500 000 FCFA.
Attention : Cette baisse s'applique automatiquement. Un bailleur qui refuse d'appliquer ces taux s'expose à des sanctions pénales.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ? Que dit la loi ?
Non, pas librement — c'est le grand changement. La surface corrigée est plus que jamais la référence pour fixer le prix du loyer. Il n'est plus possible de fixer un prix « à la tête du client » : le loyer doit être calculé sur la base de la valeur réelle de l'immeuble.
Concrètement :
- À la signature d'un nouveau bail, le loyer doit correspondre à la valeur locative issue de la surface corrigée (superficie pondérée par l'état, le confort et la situation du logement).
- En cours de bail, une hausse arbitraire est contestable : un locataire peut saisir la CONAREL ou le juge si le loyer dépasse la valeur légale.
- Un loyer déjà baissé par le décret de mars 2023 ne peut pas être « remonté » pour compenser la baisse.
Combien de mois de caution la loi autorise-t-elle au Sénégal ?
C'était le cauchemar des locataires : des demandes de 3, 4 voire 6 mois de caution. La loi est désormais très claire et restrictive.
Le plafond : 2 mois maximum
Pour les baux dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 500 000 FCFA, le montant de la caution de garantie ne peut excéder une somme correspondant à deux mois de loyer (décret n° 2023-382).
- À l'entrée : Le locataire ne verse qu'1 mois de caution.
- Le 2ème mois : Il est étalé sur 12 mois, à raison d'1/12 par mois.
L'usage de la caution
Un point crucial souvent mal compris : la caution ne sert pas à payer le loyer. Elle est destinée à couvrir les éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie. Si le locataire ne paie pas son dernier mois en disant « prenez sur la caution », il est en tort.
La restitution : deux mois maximum
Après la remise des clés, le bailleur doit restituer la caution au plus tard dans les deux mois — un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée — déduction faite des retenues justifiées par des dégradations constatées.
Quels sont les droits du locataire et du bailleur ?
Les droits du locataire
- Un loyer conforme à la loi : calculé sur la surface corrigée, avec les baisses du décret de mars 2023 appliquées.
- Une caution plafonnée à deux mois (baux ≤ 500 000 FCFA/mois), restituée au plus tard deux mois après la remise des clés (déduction faite des dégradations justifiées).
- Une quittance de loyer pour chaque paiement — c'est sa preuve de règlement.
- Un recours : en cas d'abus (loyer excessif, caution illégale, non-restitution), il peut saisir la CONAREL ou les tribunaux.
Les droits et devoirs du bailleur
Face à ce cadre réglementaire strict, l'amateurisme n'a plus sa place.
- Formalisez vos contrats. Utilisez des contrats de bail conformes (voir notre article sur le bail OHADA). Un contrat verbal est une source de danger.
- Faites des états des lieux rigoureux. Sans état des lieux d'entrée contradictoire, le logement est présumé avoir été remis en bon état : vous ne pourrez rien retenir sur la caution en cas de dégradation.
- Percevez et documentez les loyers légalement. Le bailleur conserve le droit de percevoir son loyer aux échéances, de récupérer son bien dans les conditions du bail, et de retenir sur la caution les dégradations prouvées.
- Utilisez un outil de gestion. Avec des logiciels comme Logestimmo, vous êtes guidés : quittances conformes, historiques de paiement incontestables, trace écrite de tous les échanges.
Le nouveau Code de l'urbanisme (loi n° 2023-20)
Adopté le 29 décembre 2023 et publié au Journal officiel en janvier 2024 (il abroge la loi n° 2008-43), ce nouveau code vient moderniser les règles de construction et d'aménagement.
Ce qui change pour les propriétaires
- Permis de construire : Les contrôles sont renforcés. Construire sans permis ou sans respecter les plans expose désormais à des démolitions plus systématiques.
- Certificat de conformité : Il devient indispensable pour obtenir les raccordements définitifs (eau, électricité) et pour mettre le bien en location légalement.
Où trouver le texte officiel de la loi (PDF) ?
Les textes officiels — lois et décrets relatifs aux loyers et à la location — sont publiés au Journal officiel de la République du Sénégal. Vous pouvez les consulter et les télécharger en PDF via le portail du Secrétariat général du Gouvernement (sgg.gouv.sn), rubrique Journal officiel. Pour les aspects fiscaux de la location (taxes sur les loyers, obligations déclaratives), référez-vous au site de la DGID — Direction générale des Impôts et des Domaines.
Conseil : en cas de litige, appuyez-vous toujours sur le texte publié au Journal officiel — c'est la seule version qui fait foi devant un tribunal.
Conclusion
Ce cadre légal vise à assainir le marché locatif. Pour les bailleurs honnêtes, c'est une opportunité de professionnaliser leur activité et de sécuriser leurs revenus sur le long terme. Pour appliquer ces règles sans effort (caution plafonnée, quittances conformes, baux COCC), découvrez notre logiciel de gestion immobilière au Sénégal.
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