Quelle loi encadre la location au Sénégal, et est-elle toujours en vigueur ? Le cadre repose sur plusieurs textes complémentaires : la loi n° 2014-03 du 22 janvier 2014 portant baisse des loyers n'ayant pas été calculés suivant la surface corrigée (la surface corrigée elle-même est organisée par des textes antérieurs, notamment les décrets n° 77-527 du 23 juin 1977 et n° 81-683 du 7 juillet 1981, modifiés en 2014), le décret n° 2023-382 du 24 février 2023 portant baisse des loyers et conditions d'accès à la location (publié au Journal officiel n° 7605 du 28 février 2023, baisses applicables à compter du 1ᵉʳ mars 2023, avec la CONAREL comme organe de régulation), et le nouveau Code de l'urbanisme (loi n° 2023-20 du 29 décembre 2023, publiée au Journal officiel en janvier 2024). Ces textes s'appliquent toujours : en 2026, c'est ce cadre qui régit vos baux, vos loyers et votre caution. Ce guide fait le point, question par question.
Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, voici tout ce qu'il faut savoir pour rester en conformité et éviter les litiges.
Que prévoit le décret sur la baisse et l'encadrement des loyers ?
Bien que le décret n° 2023-382 date du 24 février 2023 (en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2023), son application reste au cœur des contrôles. La Commission Nationale de Régulation du Loyer (CONAREL), créée par le décret n° 2023-446, veille au grain : locataire comme bailleur peuvent la saisir en cas de litige sur le montant du loyer.
Les taux de réduction obligatoires
Pour rappel, le décret impose les baisses suivantes sur les loyers d'habitation non calculés d'après la surface corrigée :
- -15% pour les loyers inférieurs ou égaux à 300 000 FCFA.
- -10% pour les loyers compris entre 300 001 FCFA et 500 000 FCFA.
- -5% pour les loyers supérieurs à 500 000 FCFA.
Attention : Cette baisse s'applique automatiquement. Un bailleur qui ne l'applique pas s'expose aux sanctions prévues par la loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite des loyers, à laquelle renvoie l'article 3 de la loi n° 2014-03.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ? Que dit la loi ?
Non, pas librement — c'est le grand changement. La surface corrigée est plus que jamais la référence pour fixer le prix du loyer. Il n'est plus possible de fixer un prix « à la tête du client » : le loyer doit être calculé sur la base de la valeur réelle de l'immeuble.
Concrètement :
- À la signature d'un nouveau bail, le loyer doit correspondre à la valeur locative issue de la surface corrigée (superficie pondérée par l'état, le confort et la situation du logement).
- En cours de bail, une hausse arbitraire est contestable : un locataire peut saisir la CONAREL ou le juge si le loyer dépasse la valeur légale.
- Un loyer déjà baissé par le décret de mars 2023 ne peut pas être « remonté » pour compenser la baisse.
Combien de mois de caution la loi autorise-t-elle au Sénégal ?
C'était le cauchemar des locataires : des demandes de 3, 4 voire 6 mois de caution. Le décret n° 2023-382 a changé la donne : pour les baux d'habitation dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 500 000 FCFA, la caution est plafonnée à deux mois de loyer, dont un seul mois payable à l'entrée — le reliquat étant étalé sur 12 mois à raison d'1/12 par mois. Le loyer, lui, ne peut plus être payé d'avance. Quant au délai de restitution, le décret n'en fixe aucun : prévoyez-le dans le bail.
➡️ Plafond au-dessus de 500 000 FCFA, restitution, retenues, frais d'agence, recours : consultez notre guide complet de la caution et du dépôt de garantie au Sénégal.
Quels sont les droits du locataire et du bailleur ?
Les droits du locataire
- Un loyer conforme à la loi : calculé sur la surface corrigée, avec les baisses du décret de mars 2023 appliquées.
- Une caution plafonnée à deux mois (baux ≤ 500 000 FCFA/mois), dont un seul mois payable à l'entrée, et restituée à la sortie déduction faite des retenues justifiées (le délai de restitution n'est pas fixé par le décret : prévoyez-le dans le bail).
- Une quittance de loyer pour chaque paiement — c'est sa preuve de règlement.
- Un recours : en cas d'abus (loyer excessif, caution illégale, non-restitution), il peut saisir la CONAREL ou les tribunaux.
Les droits et devoirs du bailleur
Face à ce cadre réglementaire strict, l'amateurisme n'a plus sa place.
- Formalisez vos contrats. Pour un logement, suivez notre guide du contrat de bail d'habitation au Sénégal (durée, obligations, fin du bail). Pour un local commercial ou professionnel, appuyez-vous sur le cadre OHADA : voir comment rédiger un bail OHADA conforme, étape par étape et les 5 risques majeurs d'un bail non conforme. Un contrat verbal est une source de danger.
- Faites des états des lieux rigoureux. Sans état des lieux d'entrée contradictoire, il vous sera très difficile de prouver une dégradation et donc de justifier une retenue sur la caution : c'est la parole du locataire contre la vôtre.
- Percevez et documentez les loyers légalement. Le bailleur conserve le droit de percevoir son loyer aux échéances, de récupérer son bien dans les conditions du bail, et de retenir sur la caution les dégradations prouvées.
- Utilisez un outil de gestion. Avec des logiciels comme Logestimmo, vous êtes guidés : quittances conformes, historiques de paiement horodatés, trace écrite de tous les échanges — jusqu'au compte rendu de gérance (CRG) conforme aux exigences légales pour les biens confiés à un mandataire.
Le nouveau Code de l'urbanisme (loi n° 2023-20)
Adopté le 29 décembre 2023 et publié au Journal officiel en janvier 2024 (il abroge la loi n° 2008-43), ce nouveau code vient moderniser les règles de construction et d'aménagement.
Ce qui change pour les propriétaires
- Permis de construire : Les contrôles sont renforcés. Construire sans permis ou sans respecter les plans expose désormais à des démolitions plus systématiques.
- Certificat de conformité : Il devient indispensable pour obtenir les raccordements définitifs (eau, électricité) et pour mettre le bien en location légalement.
Où trouver le texte officiel de la loi (PDF) ?
Les textes officiels — lois et décrets relatifs aux loyers et à la location — sont publiés au Journal officiel de la République du Sénégal. Vous pouvez les consulter et les télécharger en PDF via le portail du Secrétariat général du Gouvernement (sgg.gouv.sn), rubrique Journal officiel. Pour les aspects fiscaux de la location (taxes sur les loyers, obligations déclaratives), référez-vous au site de la DGID — Direction générale des Impôts et des Domaines.
Conseil : en cas de litige, appuyez-vous toujours sur le texte publié au Journal officiel — c'est la seule version qui fait foi devant un tribunal.
Conclusion
Ce cadre légal vise à assainir le marché locatif. Pour les bailleurs honnêtes, c'est une opportunité de professionnaliser leur activité et de sécuriser leurs revenus sur le long terme. Pour appliquer ces règles sans effort (caution plafonnée, quittances conformes, baux COCC), découvrez notre logiciel de gestion immobilière au Sénégal.
Gérez vos biens en toute conformité avec Logestimmo →
