Bien hérité en indivision au Sénégal : qui décide, qui loue, qui encaisse ?

Vous avez hérité à plusieurs d'une maison ou d'un immeuble au Sénégal : qui décide quoi ? À l'ouverture de la succession, aucun héritier ne devient seul propriétaire du bien : il appartient à tous les héritiers ensemble, chacun pour une quote-part — c'est l'indivision, que le Code de la famille organise en détail. Concrètement : personne ne peut, seul, décider de tout ; la gestion peut être confiée à un gérant ; les actes les plus graves demandent une majorité renforcée, voire l'unanimité ; chaque héritier a droit aux revenus du bien à proportion de sa part ; et si le bien était loué, le bail ne s'arrête pas au décès. Enfin, chacun peut en principe demander le partage pour sortir de l'indivision — ce qui ne signifie pas qu'un héritier puisse imposer du jour au lendemain la vente de la maison. Voici, question par question, ce que prévoit réellement le droit sénégalais.

Hériter à plusieurs : ce que change l'indivision

Dès le décès, les héritiers et le conjoint survivant sont « saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt », à charge d'acquitter les charges de la succession (article 407 du Code de la famille). Tant que le partage n'a pas eu lieu, la maison, l'immeuble ou le terrain reste donc la propriété collective des héritiers : c'est l'indivision.

Deux idées structurent tout le régime :

• l'indivision est conçue comme temporaire : sauf convention ou dispositions particulières, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 449) ;
• les droits de chacun sont proportionnels à sa quote-part — pour les revenus comme pour les charges (article 455).

Quant à la répartition des parts entre héritiers (qui hérite, et de combien), elle relève des règles de dévolution successorale — le Code de la famille organise un régime de droit commun et un régime de droit musulman. C'est un sujet propre à chaque famille : pour établir les quotes-parts, faites-vous accompagner (notaire, juridiction compétente).

⚠️ Attention aux conseils trouvés sur Internet. Beaucoup de contenus francophones décrivent en réalité le droit français de l'indivision : majorité des « deux tiers des droits », articles 815 et suivants du Code civil français, « mandat tacite » entre indivisaires, vente judiciaire à la demande des deux tiers… Aucune de ces règles n'est sénégalaise. Au Sénégal, l'indivision est régie par le Code de la famille (articles 449 et suivants) : gérant désigné « à la majorité en nombre et en parts indivises », pouvoirs encadrés par l'article 453, juge compétent pour débloquer les situations. C'est ce régime — et lui seul — que ce guide présente.

Qui gère le bien hérité ? Le gérant de l'indivision

Le Code de la famille organise la gestion autour d'un gérant (article 452) :

• l'administration des biens indivis peut être confiée à un ou plusieurs gérants ;
• sauf convention contraire, le gérant est nommé « par la majorité en nombre et en parts indivises ». Cette formule légale tient compte à la fois du nombre d'héritiers et de l'importance de leurs parts ; le Code n'en détaille pas davantage le calcul — en pratique, recherchez l'accord le plus large possible et, dans vos actes, reprenez la formule du Code telle quelle ;
• à défaut d'accord, le gérant peut être nommé par le président du tribunal statuant en référé, à la demande d'un ou plusieurs indivisaires ;
• il est révocable dans les mêmes conditions, ou par le tribunal pour motif légitime.

Désigner un gérant — souvent l'un des héritiers, parfois un professionnel — est la décision la plus utile qu'une famille puisse prendre : elle évite que chaque acte de gestion devienne une négociation. Et si la famille confie le bien à une agence immobilière, c'est dans ce même cadre que s'inscrit le mandat de gestion.

Que devient le bail en cours quand le propriétaire décède ?

C'est le cas le plus fréquent en gestion locative, et la réponse est directe : le Code des obligations civiles et commerciales (COCC) dispose, dans les règles générales du louage, que « le bail ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre des parties » (article 566). Le décès du propriétaire ne met donc pas fin au contrat.

Qui devient alors le bailleur ? Les héritiers, saisis des biens, droits et actions du défunt (article 407 du Code de la famille), recueillent le bail dans la succession : l'indivision devient collectivement bailleresse. La vie du contrat continue — loyers dus à l'indivision, quittance à remettre à chaque paiement (article 582 du COCC) — et le gérant l'administre dans les conditions vues plus haut.

À ne pas confondre : le décès du locataire, lui, obéit à une règle spéciale du bail d'habitation — le bail est transféré au conjoint, aux ascendants ou descendants s'ils le souhaitent, sinon il est résolu de plein droit (article 580 du COCC).

Un héritier peut-il louer seul une maison héritée ?

Pas automatiquement. Tout dépend de la situation du bien et de l'organisation de l'indivision.

Cas 1 — un bail était déjà en cours au décès. Le bail continue (article 566 du COCC). L'administrer — encaisser les loyers, suivre le contrat — relève des actes d'administration que le gérant peut accomplir (article 453, alinéa 1 du Code de la famille). C'est le cas le plus sûr.

Cas 2 — le bien était déjà affecté à la location (renouvellement, relocation). L'article 453 n'exige expressément l'autorisation de la majorité que pour donner à bail les immeubles « lorsqu'ils n'étaient pas affectés à la location lors de la naissance de l'indivision ». Lorsque le bien était déjà affecté à la location, le texte laisse donc davantage de latitude au gérant dans le cadre de son pouvoir d'administration — c'est une lecture a contrario du texte, pas une règle écrite en toutes lettres. Pour une nouvelle mise en location après le départ d'un locataire, faire ratifier la décision par les indivisaires reste prudent en cas de doute.

Cas 3 — la maison familiale n'a jamais été louée. Ici le texte est exprès : le gérant ne peut pas la donner à bail sans y avoir été autorisé par la majorité des indivisaires — la majorité « en nombre et en parts indivises » de l'article 452 (article 453, alinéa 2). Un héritier seul, même gérant, ne peut donc pas transformer la maison familiale en bien locatif sans les autres.

Cas 4 — aucun gérant n'a été désigné. Le Code ne donne à un héritier isolé aucun pouvoir individuel de louer le bien — et il n'existe pas, en droit sénégalais, de « mandat tacite » entre indivisaires à la française. La voie normale : s'organiser collectivement, désigner un gérant, et, en cas de blocage, demander au président du tribunal, en référé, de le nommer (article 452).

Un point sensible à connaître : résilier le bail d'un locataire, en dehors de la gérance, exige le consentement de tous les indivisaires (article 453, dernier alinéa). Pour la procédure d'impayé elle-même, voyez notre guide : loyer impayé au Sénégal.

Qui touche les loyers ? Encaisser, posséder, distribuer : trois choses différentes

C'est la source la plus fréquente de conflits familiaux — et le Code de la famille y répond avec une mécanique précise (article 455) qu'il faut décomposer :

1. Encaisser : le gérant peut matériellement percevoir les loyers, au titre de son administration. Percevoir n'est pas s'approprier.
2. Posséder : les sommes appartiennent économiquement à l'indivision — chaque indivisaire a droit aux profits, et supporte les pertes, proportionnellement à sa quote-part.
3. Distribuer : la distribution des bénéfices (ou leur affectation, par exemple à des travaux) est décidée chaque année par les indivisaires, à la majorité de l'article 452. Autrement dit, la loi n'organise pas un reversement automatique de « X % de chaque loyer chaque mois » : elle organise un droit proportionnel et une décision collective périodique.
4. Rendre compte : s'il y a un gérant, il est tenu de rendre compte de sa gestion avant cette délibération annuelle.

Dans l'indivision successorale, deux précisions s'ajoutent : en cas de contestation, la part de chacun est fixée par le président du tribunal au vu d'une liquidation provisionnelle, et la répartition des profits n'a lieu que « sauf compte ultérieur à établir lors de la liquidation définitive » (article 460) — les répartitions faites pendant l'indivision peuvent donc rester provisionnelles. Enfin, pour les besoins urgents, le conjoint survivant ou un héritier peut être autorisé par le juge du lieu d'ouverture de la succession à percevoir une provision sur les fonds successoraux (article 461).

C'est exactement pour cette reddition de comptes qu'un compte rendu de gestion (CRG) régulier — loyers encaissés, charges payées, net par quote-part — est le meilleur outil de paix familiale.

Un héritier peut-il vendre une maison héritée sans l'accord des autres ?

Il ne peut pas vendre seul la maison entière comme s'il en était l'unique propriétaire. En revanche, il peut céder sa propre part — sous réserve des règles prévues lorsque l'acquéreur est extérieur à l'indivision. Dans le détail :

Vendre le bien indivis lui-même. Le gérant ne peut pas vendre : la vente d'un bien déterminé exige l'autorisation de la majorité des indivisaires, et l'aliénation exige carrément le consentement unanime lorsqu'elle aurait pour effet de mettre fin à l'indivision (article 453). Sans accord, la vente du bien ne s'impose pas par la volonté d'un seul — elle ne peut passer, le cas échéant, que par la voie du partage (voir plus bas).

Céder sa part à un co-héritier. C'est libre — mais pour être opposable aux autres indivisaires et au gérant, la cession doit leur être signifiée ou être acceptée par eux (article 458).

Céder sa part à une personne extérieure à l'indivision. Le Code protège le cercle familial (article 456) : le cédant doit notifier au préalable le prix et les conditions de la cession projetée à ses co-indivisaires et au gérant, par acte extrajudiciaire (huissier) ; chaque co-indivisaire dispose alors d'un mois pour exercer un droit de préemption, c'est-à-dire acquérir la part aux prix et conditions notifiés, à la place du tiers. L'opération conclue avec un tiers en violation de ces règles encourt la nullité, que seuls les co-indivisaires du cédant peuvent invoquer.

À noter enfin pour les créanciers : les créanciers personnels d'un héritier ne peuvent pas saisir sa part indivise dans la succession — ils peuvent en revanche provoquer le partage dans les cas où leur débiteur pourrait lui-même le demander (article 463).

Peut-on rester en indivision ? Convention et maintien judiciaire

Oui — l'indivision subie peut devenir une indivision organisée, de deux manières.

Par convention. Les héritiers peuvent conclure une convention d'indivision : pour une durée convenue — le Code retient une durée de référence de cinq ans, renouvelable, pendant laquelle le partage ne peut être provoqué avant l'échéance sauf motif jugé légitime — ou sans terme, y compris par simple accord tacite, le partage restant alors possible à tout moment pourvu qu'il ne soit pas demandé de mauvaise foi ou à contretemps (articles 450 et 451). C'est l'outil idéal pour poser noir sur blanc le gérant, les règles de décision et l'affectation des revenus.

Par décision de justice (article 462) — le tribunal peut, malgré l'opposition d'héritiers, maintenir l'indivision :

• sur l'entreprise commerciale, industrielle, artisanale ou agricole exploitée par le défunt ou son conjoint (ou les parts sociales d'une telle entreprise) ;
• sur l'immeuble servant effectivement d'habitation au défunt et à son conjoint, ou le droit au bail du logement ;
• qui peut le demander ? Sans descendants mineurs : le conjoint survivant seulement, à condition d'avoir été — ou d'être devenu du fait du décès — copropriétaire ou colocataire. Avec descendants mineurs : le conjoint, tout héritier ou le représentant légal des mineurs ;
• pour combien de temps ? Cinq ans au maximum par décision, renouvelables : jusqu'au remariage ou au décès du conjoint survivant dans le premier cas, jusqu'à la majorité du plus jeune descendant dans le second.

L'objectif est clair : ne pas jeter la famille hors du logement ni briser l'outil de travail au lendemain du décès.

La « maison de famille » : quand le droit rencontre une réalité sénégalaise

Sur le plan doctrinal, la professeure Fatou Kiné Camara (cours de droit foncier et immobilier, UCAD) souligne une tension propre au Sénégal : le droit positif conçoit l'indivision comme temporaire et précaire — le partage peut toujours être provoqué — alors que la tradition connaît la maison de famille (kër ku mag en wolof), un bien destiné à rester indivis de génération en génération pour garantir à tous les membres de la famille un toit et des ressources. La convention d'indivision et le maintien judiciaire (ci-dessus) sont, en droit positif, les outils qui permettent de rapprocher la règle écrite de cette réalité familiale. C'est une lecture doctrinale — pas une règle supplémentaire — mais elle éclaire bien des situations vécues.

Comment sortir de l'indivision ? Le partage — et ses nuances

Le principe est protecteur : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 449). Mais attention au raccourci : cela ne signifie pas qu'un héritier peut obliger immédiatement les autres à vendre la maison. Ce que chacun peut provoquer, c'est le partage — et le partage suit un chemin :

1. Partage amiable d'abord : si tous les héritiers sont présents et capables, ils partagent librement — lots composés à leur gré, attribués d'un commun accord ou tirés au sort (articles 464 et 465) ;
2. Partage judiciaire en cas de désaccord, d'héritiers absents ou d'incapables (article 470) ;
3. Constitution de lots lorsque le bien s'y prête — le partage peut n'être que partiel (article 467) ;
4. Attribution préférentielle : le conjoint survivant ou un héritier peut demander à se voir attribuer l'immeuble qui lui sert effectivement d'habitation (ou l'entreprise à laquelle il participait), à charge de dédommager les autres par une soulte, dont le juge peut échelonner une partie sur cinq ans au plus (article 476) ;
5. Vente (licitation) seulement si le bien ne peut être commodément partagé : d'un commun accord ou, à défaut, ordonnée par le président du tribunal, avec répartition du prix (article 475).

Autrement dit : forcer la sortie, oui ; forcer la vente, seulement au bout du chemin, et si aucune autre solution n'est praticable — sans compter les obstacles temporaires légitimes (convention en cours, maintien judiciaire).

Deux garde-fous à connaître en famille : l'héritier qui dissimule ou détourne des biens de la succession perd toute part sur ces biens — c'est le recel successoral (article 468) ; et tant que dure l'indivision, les créanciers de la succession peuvent poursuivre le recouvrement sur l'ensemble des biens héréditaires, chaque héritier n'étant tenu des dettes qu'en proportion de sa part (articles 493 et 496).

Trois situations concrètes

« Nous sommes trois frères et sœurs, l'immeuble hérité est déjà loué. Qui continue la gestion ? » Les baux continuent (article 566 du COCC) : vos locataires ne changent rien à leurs habitudes. Désignez un gérant — la majorité en nombre et en parts de l'article 452 — qui administrera les baux en cours, encaissera pour le compte de l'indivision et rendra compte chaque année avant la décision de distribution.

« Nous sommes quatre héritiers d'une maison familiale vide. Un seul veut la mettre en location : peut-il signer seul ? » Non. La maison n'était pas affectée à la location à la naissance de l'indivision : la donner à bail exige un gérant autorisé par la majorité en nombre et en parts (article 453). S'il signe seul, il agit sans pouvoir. En cas de blocage persistant, le président du tribunal peut être saisi pour nommer un gérant.

« Je veux vendre ma part (par hypothèse un quart) à un acheteur extérieur. Que dois-je faire ? » Faire notifier par huissier le prix et les conditions de la cession projetée à vos co-héritiers et au gérant ; ils ont un mois pour préempter au même prix. Sans cette procédure, l'opération avec le tiers encourt la nullité (article 456) ; et toute cession doit être signifiée ou acceptée pour être opposable (article 458).

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• créez le bailleur en type « Indivision » : nom de l'indivision, indivisaires et quotes-parts (total 100 %), représentant désigné comme interlocuteur ;
• Logestimmo calcule, documente et trace la répartition des loyers et des charges selon les quotes-parts renseignées — chaque montant est pondéré par part, jamais compté deux fois ;
• au choix : un CRG par indivisaire (chacun reçoit son compte rendu de gestion à hauteur de sa part) ou un CRG unique remis au représentant ;
• côté locataire, rien ne change : baux, quittances et encaissements fonctionnent comme pour tout bailleur.

De quoi faciliter la reddition de comptes entre indivisaires — celle-là même que prévoit l'article 455 — et arriver à la décision annuelle de distribution avec des chiffres clairs, datés et vérifiables. La décision de distribuer reste, elle, celle des indivisaires : Logestimmo en est l'instrument, pas le substitut.

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FAQ

Un héritier peut-il louer seul une maison héritée au Sénégal ? Pas automatiquement. Si un bail était en cours au décès, il continue (article 566 du COCC) et le gérant l'administre. Mais pour mettre en location un bien qui n'était pas affecté à la location à la naissance de l'indivision, le gérant doit être autorisé par la majorité des indivisaires « en nombre et en parts indivises » (articles 452 et 453 du Code de la famille). Sans gérant, aucun héritier n'a de pouvoir individuel de louer.

Un héritier peut-il vendre la maison sans l'accord des autres ? Non. La vente d'un bien déterminé par le gérant exige l'autorisation de la majorité, et l'aliénation qui met fin à l'indivision exige le consentement unanime (article 453). Un héritier seul ne peut pas imposer la vente du bien — il peut en revanche provoquer le partage.

Peut-on vendre uniquement sa part d'un héritage ? Oui. À un co-héritier, librement (la cession doit être signifiée ou acceptée pour être opposable — article 458). À une personne extérieure : notification préalable du prix et des conditions par acte extrajudiciaire, droit de préemption des co-indivisaires pendant un mois, et nullité encourue si la procédure n'est pas respectée (article 456).

Qui doit percevoir les loyers d'un bien en indivision ? Le gérant, dans le cadre de son administration (article 453). Les sommes perçues appartiennent économiquement à l'indivision, pas à celui qui les encaisse.

Comment sont répartis les loyers entre héritiers ? Chaque indivisaire a droit aux profits — et supporte les pertes — proportionnellement à sa quote-part ; la distribution des bénéfices est décidée chaque année par les indivisaires, après reddition de comptes du gérant (article 455). Dans la succession, la répartition peut rester provisionnelle jusqu'à la liquidation définitive (article 460). La loi n'organise pas un reversement automatique mensuel.

Peut-on obliger les autres héritiers à vendre ? Pas directement. Chacun peut provoquer le partage (article 449) — mais le partage privilégie les lots et l'attribution préférentielle ; la vente (licitation) n'intervient que si le bien ne peut être commodément partagé (article 475), et des obstacles temporaires existent (convention d'indivision, maintien judiciaire de l'article 462).

Que devient le bail si le propriétaire décède ? Le bail ne prend pas fin par le décès de l'une ou l'autre des parties (article 566 du COCC). Les héritiers, saisis des droits du défunt (article 407 du Code de la famille), deviennent ensemble le bailleur.

Comment sortir d'une indivision au Sénégal ? Par le partage : amiable si tous les héritiers sont présents et capables (article 464), judiciaire en cas de désaccord (article 470), avec attribution préférentielle possible du logement à celui qui l'habite (article 476) et vente des biens non commodément partageables (article 475). Attention au recel : l'héritier qui dissimule des biens perd sa part sur ceux-ci (article 468).

Sources

• Code de la famille du Sénégal (loi n° 72-61 du 12 juin 1972, modifiée) — notamment articles 407 (saisine), 449 à 463 (indivision), 464 à 479 (partage et attribution préférentielle), 468 (recel), 493 à 498 (passif) — texte consulté dans son intégralité ; la version consolidée officielle publiée au Journal officiel fait foi.
• Code des obligations civiles et commerciales (COCC) — articles 566 (le bail ne prend pas fin par le décès des parties), 580 (décès du preneur, bail d'habitation) et 582 (quittance) — texte consulté (édition publiée par la SNR, snr.gouv.sn).
• F. K. Camara, cours de droit foncier et immobilier (Master 2 DENP, UCAD, 2024-2025) — pour la lecture doctrinale de l'indivision et la notion de maison de famille (kër ku mag).

Les textes officiels font foi ; en cas de litige et pour l'établissement des quotes-parts successorales (droit commun ou droit musulman), faites-vous accompagner par un notaire ou un professionnel du droit. Cet article d'information ne constitue pas un conseil juridique individualisé.