Loyer impayé au Sénégal : que peut faire le propriétaire ?

Votre locataire ne paie plus son loyer : que pouvez-vous faire au Sénégal ? Commencez par les bons réflexes de gestion : vérifiez la dette, documentez tout et relancez à l'amiable — utile, mais aucun texte ne l'impose. Ce que la loi exige, elle, est précis : pour obtenir la résiliation d'un bail d'habitation pour impayé, l'article 571 du Code des obligations civiles et commerciales (COCC) impose une mise en demeure signifiée par acte extrajudiciaire (huissier), un délai de 30 jours, puis — si la défaillance persiste — la saisine du juge des référés, seul à pouvoir constater la résiliation. En parallèle, la dette de loyers se recouvre par une autre voie (jusqu'à l'injonction de payer OHADA).

Et surtout : ne changez pas les serrures et ne tentez pas d'expulser vous-même le locataire — le bail d'habitation ne peut prendre fin que par les voies prévues par la loi. Voici le guide, étape par étape.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Avant toute démarche, mettez vos faits au clair — c'est ce dossier qui portera toute la suite :

• Vérifiez la dette exacte : quelles échéances sont impayées, pour quels montants ? Le loyer est dû au terme convenu (article 553 du COCC) et, pour les baux d'habitation concernés par le décret n° 2023-382, il se paie à la fin du mois de jouissance (terme échu) — un loyer « en retard » se compte à partir de là.
• Tenez compte des paiements partiels. Si le locataire a versé une partie, vous devez lui remettre un reçu mentionnant le détail des sommes (article 582 du COCC) — et le solde reste dû.
• Rassemblez les preuves : bail, quittances et avis d'échéance, historique des paiements, échanges avec le locataire. En cas de procédure, c'est cette chronologie documentée qui fera la différence.

À ce stade, aucun délai légal ne vous impose d'attendre : vous pouvez relancer dès le premier jour de retard.

Commencer par une relance amiable

Avant d'engager une procédure, une relance amiable est généralement utile lorsque la situation peut encore être régularisée : oubli, difficulté passagère, malentendu sur une charge. Relancez tôt et gardez une trace : appel, message WhatsApp, SMS, email, puis courrier si nécessaire. Un échéancier amiable, mis par écrit, peut éviter une procédure.

Deux précisions importantes :

• cette phase amiable n'est soumise à aucun délai légal — c'est vous qui en fixez le rythme ;
• aussi utile soit-elle, elle ne remplace pas l'acte exigé par la loi : si vous voulez engager la résiliation du bail, l'article 571 du COCC impose une mise en demeure par acte extrajudiciaire. Un message ou un simple courrier n'en tient pas lieu.

La mise en demeure : l'étape juridique clé

C'est le pivot de toute la procédure. Pour un bail d'habitation, l'article 571 du COCC prévoit que la résiliation pour défaut de paiement suppose une « mise en demeure d'y pourvoir dans les trente jours faite par acte extrajudiciaire et restée infructueuse ».

Concrètement :

• la mise en demeure doit être signifiée par un huissier (acte extrajudiciaire) — pas envoyée par la poste, par WhatsApp ou par email ;
• elle donne au locataire 30 jours pour régler ce qu'il doit ;
• le délai court à compter de la signification de l'acte ;
• un PDF généré par un logiciel, une lettre recommandée ou un message n'est pas un acte extrajudiciaire : ce sont d'excellents éléments de preuve de la phase amiable, mais ils ne déclenchent pas le délai de l'article 571. Le courrier préparé doit être remis à l'huissier pour signification.

⚖️ Mise en demeure ≠ commandement de payer. Beaucoup de contenus en ligne — calqués sur le droit français — présentent le « commandement de payer par huissier » comme le passage obligé avant l'expulsion. En droit sénégalais du bail d'habitation, l'acte requis est la mise en demeure de l'article 571 du COCC. Le « commandement de payer » existe, mais il appartient à une autre sphère : c'est un acte du recouvrement forcé (il précède certaines saisies et interrompt la prescription — article 219 du COCC). Ne confondez pas les deux.

Que se passe-t-il après les 30 jours ?

Si la mise en demeure est restée sans effet pendant 30 jours, vous pouvez saisir le juge. Deux règles à connaître :

• la résiliation du bail d'habitation est constatée « exclusivement par le juge des référés » (article 571) — c'est une procédure d'urgence, pas un long procès au fond ;
• pour les baux à usage d'habitation, le tribunal compétent est le tribunal d'instance, et ce quel que soit le montant du loyer (organisation judiciaire issue de la réforme de 2014). L'idée reçue d'un tribunal différent « selon le montant » ne vaut pas pour l'habitation.

Le juge vérifie la défaillance du locataire, la régularité de la mise en demeure et l'écoulement du délai, puis statue.

Résiliation du bail et expulsion : quelle différence ?

Il faut distinguer deux choses. D'abord, la résiliation : si les conditions sont réunies, le juge des référés la constate (article 571) — le bail prend fin, et le locataire perd son droit contractuel d'occuper les lieux. Ensuite, la libération des lieux : elle doit intervenir dans le cadre de la décision rendue et de son exécution régulière — un locataire qui reste malgré la résiliation ne peut être évincé qu'en exécution de la décision de justice, pas par la seule volonté du bailleur.

Un point de procédure important joue en faveur du bailleur : selon le Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont « exécutoires par provision sans caution » (article 250). Elles ne sont pas susceptibles d'opposition, et l'appel — possible dans les 15 jours de la signification — n'empêche pas l'exécution.

Cas particulier à connaître : l'article 558 du COCC permet l'expulsion, « même par ordonnance de référé », du locataire qui ne garnit pas le logement de meubles suffisants et n'offre pas de garantie du paiement du loyer. C'est une hypothèse spécifique (le mobilier sert de garantie au bailleur) — elle ne résume pas la procédure d'impayé et ne doit pas être généralisée.

Combien de temps prend réellement une expulsion ?

Soyons honnêtes, car c'est là que beaucoup de contenus inventent des chiffres. Ce que disent les textes :

• 30 jours : le seul délai légal certain, celui de la mise en demeure (article 571) ;
• les délais d'audience et de décision du juge des référés sont variables — le référé est conçu pour aller vite, mais aucun texte ne garantit une durée ;
• pour l'exécution matérielle de la décision (l'expulsion effective) : après la décision, son exécution doit suivre les voies régulières. Les textes que nous avons consultés ne nous ont pas permis d'identifier un délai légal unique ni une procédure matérielle détaillée applicable à toutes les expulsions — en pratique, l'intervention d'un huissier est habituelle, mais ses modalités sont à confirmer selon votre dossier.

Méfiez-vous donc des promesses du type « expulsion en 2 mois » : personne ne peut vous les garantir sur la base des textes.

Le propriétaire peut-il changer les serrures ou couper l'eau ?

Non — et c'est l'erreur la plus coûteuse à éviter. Le COCC est clair : le bail d'habitation « ne peut prendre fin que » par les voies qu'il prévoit — la résiliation constatée par le juge, ou le congé dans les cas et formes prévus (article 571). Ces règles sont d'ordre public (article 569) : ni le contrat ni la pratique ne peuvent y déroger. Et le bailleur reste tenu de ne pas troubler la jouissance du locataire (article 551).

Autrement dit : l'éviction « maison » — changer les serrures, sortir les affaires, bloquer l'accès — n'est pas un mode légal de fin du bail. Pour les coupures d'eau ou d'électricité, aucun texte spécifique n'a été identifié dans nos sources, mais la ligne de conduite est la même : n'utilisez pas une coupure de service ou une éviction physique pour forcer le départ du locataire — passez par la procédure régulière et, en cas de doute, par un conseil juridique. Ces mesures peuvent créer un litige supplémentaire et ne remplacent pas la procédure régulière.

Récupérer le logement ne suffit pas : comment récupérer les loyers dus ?

C'est la distinction que presque personne ne fait, et elle change tout : récupérer le logement et récupérer l'argent sont deux procédures différentes.

• La résiliation (ci-dessus) met fin au bail et permet de retrouver les lieux — mais elle n'efface pas la dette : les loyers impayés restent dus.
• Le recouvrement de la créance suit sa propre voie : demande en paiement devant le juge ou, lorsque les conditions sont réunies, injonction de payer selon l'Acte uniforme OHADA sur les procédures simplifiées de recouvrement (AUPSRVE, version révisée en vigueur depuis le 16 février 2024). Elle suppose une créance certaine, liquide et exigible — ce qu'un dossier de loyers bien documenté (bail, échéances, quittances, historique) permet précisément d'établir. Le titre obtenu ouvre ensuite la voie aux saisies.

À l'inverse, une procédure de recouvrement ne vous rend pas le logement : elle vise l'argent, pas les lieux. Les deux chantiers peuvent avancer en parallèle. Nous consacrerons un guide complet au recouvrement des loyers et à l'injonction de payer OHADA ; pour l'angle « automatiser les relances et constituer la preuve », voyez notre article sur l'IA et la procédure d'injonction de payer OHADA.

La CONAREL peut-elle intervenir ?

La CONAREL (Commission nationale de régulation des loyers, décret n° 2023-446) reçoit les réclamations liées aux loyers et peut concilier bailleurs et locataires. C'est une voie amiable utile en cas de litige sur le montant ou le paiement — mais ce n'est pas une juridiction : elle ne prononce ni résiliation ni expulsion, et rien n'impose de la saisir avant d'aller au juge.

Quelques cas particuliers

Paiement partiel. Remettez un reçu détaillant les sommes versées et leur imputation (article 582) ; le reliquat demeure exigible et peut fonder la mise en demeure.

Bail verbal. Les règles du bail d'habitation sont d'ordre public (article 569) : elles s'appliquent même sans contrat écrit. La difficulté est la preuve (montant du loyer, échéances) — quittances et historique de paiement deviennent essentiels. Pour sécuriser la suite, voyez notre guide du contrat de bail d'habitation.

Locataire décédé. L'article 580 du COCC organise le sort du bail : il est transféré, s'ils le souhaitent, au conjoint, aux ascendants ou descendants en ligne directe ; à défaut, il est résolu de plein droit. La dette antérieure, elle, relève de la succession.

Sous-locataire. Si le logement est sous-loué, le bailleur principal dispose d'une action directe contre le sous-locataire, à concurrence du sous-loyer dont celui-ci peut être débiteur (article 578).

Comment Logestimmo aide à gérer les impayés

Une procédure d'impayé se gagne d'abord sur le dossier. C'est exactement ce que structure Logestimmo :

• chaque locataire en retard a son dossier d'impayé : ancienneté de la dette, montants, niveaux de suivi internes (amiable → recouvrement → pré-contentieux → contentieux) pour piloter votre parc ;
• les relances WhatsApp et email sont envoyées et tracées (compteur, dates, canaux) — votre phase amiable se documente toute seule ;
• un journal horodaté enregistre chaque action, note et échange : c'est votre chronologie de preuve ;
• les paiements partiels et l'historique complet sont suivis quittance par quittance ;
• l'app génère le courrier de mise en demeure avec les éléments du dossier (montants, période, délai de 30 jours) ; pour produire l'effet procédural prévu à l'article 571, cette mise en demeure doit ensuite être signifiée par acte extrajudiciaire (huissier) ;
• enfin, le dossier de recouvrement en PDF (identités, dette, chronologie des actions) peut être transmis à votre huissier ou à votre conseil comme base documentaire.

Logestimmo ne remplace ni l'huissier ni l'avocat — il fait en sorte que, le jour où vous en avez besoin, tout soit prêt, daté et prouvable.

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FAQ

Que faire dès le premier loyer impayé ? Vérifiez la dette exacte (échéances, paiements partiels), relancez le locataire sans attendre — aucun délai légal ne s'impose à cette phase — et conservez toutes les preuves : bail, quittances, historique, échanges.

Une lettre recommandée suffit-elle comme mise en demeure ? Non. Pour engager la résiliation d'un bail d'habitation, l'article 571 du COCC exige une mise en demeure par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire signifiée par huissier. Lettres, emails et messages restent utiles comme preuves, mais ne déclenchent pas le délai légal.

Combien de temps faut-il attendre avant de saisir le juge ? 30 jours à compter de la signification de la mise en demeure (article 571). Si elle reste infructueuse, vous pouvez saisir le juge des référés.

Quel tribunal est compétent ? Pour un bail d'habitation, le tribunal d'instance — quel que soit le montant du loyer. La résiliation est constatée par le juge des référés.

Un propriétaire peut-il changer les serrures ? Non : le bail d'habitation ne peut prendre fin que par les voies prévues par la loi (résiliation judiciaire ou congé — article 571, d'ordre public). Ne prenez aucune mesure d'éviction vous-même sans décision de justice.

Comment récupérer les loyers dus après le départ du locataire ? La dette survit à la résiliation. Elle se recouvre par une demande en paiement ou, si la créance est certaine, liquide et exigible, par une injonction de payer (AUPSRVE OHADA), puis par les voies d'exécution.

La CONAREL peut-elle expulser un locataire ? Non. La CONAREL concilie les litiges relatifs aux loyers ; ce n'est pas une juridiction et elle ne prononce pas d'expulsion. Seul le juge peut constater la résiliation du bail.

Sources

• Code des obligations civiles et commerciales (COCC) du Sénégal — notamment articles 219, 551, 553, 558, 567, 569, 571, 578, 580, 582 (texte intégral consulté).
• Code de procédure civile, décret n° 64-572 du 30 juillet 1964 modifié — notamment articles 247 à 252 (référés) et 411 (texte intégral consulté).
• Loi organique n° 2014-26 du 3 novembre 2014 fixant l'organisation judiciaire et décrets d'application (compétence des tribunaux d'instance en matière de louage d'immeubles à usage d'habitation).
• Décret n° 2023-382 du 24 février 2023 (paiement du loyer à terme échu, dans son champ) et décret n° 2023-446 du 1ᵉʳ mars 2023 (CONAREL).
• Acte uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution (AUPSRVE), adopté le 17 octobre 2023, en vigueur depuis le 16 février 2024 (recouvrement de la créance).

Les textes officiels font foi ; en cas de litige, appuyez-vous sur la version publiée au Journal officiel et faites-vous accompagner par un professionnel du droit. Cet article d'information ne constitue pas un conseil juridique individualisé.